Про ефективний спосіб захисту в орендних правовідносинах та виклики, пов’язані з постійним користуванням земельними ділянками, розповіли Секретар Великої Палати Верховного Суду Віталій Уркевич і суддя ВП ВС Олександр Банасько під час розширеного інтерв’ю в межах ІІІ Форуму з аграрного права.

Віталій Уркевич зупинився на актуальних висновках Верховного Суду в земельних спорах. Передусім спікер звернув увагу на постанову ВП ВС, ухвалену 20 листопада 2024 року у справі № 918/391/23 щодо розірвання договору оренди землі внаслідок систематичної несплати орендної плати. Ця постанова містить декілька правових висновків.

За першим із них, якщо орендар допустив повну несплату орендної плати, застосовуються приписи п. «д» ч. 1 ст. 141 ЗК України. Якщо ж має місце недоплата орендної плати, то суд має застосовувати до цих відносин при вирішенні питання щодо наявності або відсутності підстав для розірвання договору оренди землі приписи ч. 2 ст. 651 ЦК України. Якщо суд дійде висновку, що така несплата є істотним порушенням умов договору, то договір має бути розірваний. У разі ж неістотної недоплати орендної плати ефективним та пропорційним способом захисту буде стягнення заборгованості з орендної плати.

Інший правовий висновок стосується того, що погашення орендарем заборгованості з орендної плати не має правового значення для вирішення позовних вимог про розірвання договору оренди як на підставі ч. 2 ст. 651 ЦК України (у разі часткової несплати (недоплати) орендної плати та істотності такого порушення), так і на підставі пункту «д» ч. 1 ст. 141 ЗК України (у разі систематичної (два та більше випадки) повної несплати орендної плати).

Щодо правових наслідків зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки державної чи комунальної власності Секретар ВП ВС навів правову позицію, викладену в постанові ВП ВС від 5 червня 2024 року у справі № 914/2848/22. Відповідно до неї саме з моменту застосування нового розміру нормативної грошової оцінки землі автоматично змінюються права та обов’язки сторін щодо орендної плати.

Також Віталій Уркевич наголосив, що договір оренди землі вважається укладеним з моменту досягнення сторонами згоди щодо всіх його істотних умов, сторони не можуть самостійно визначати інші правила набуття чинності договором і виникнення права оренди, що відрізняються від положень, закріплених у Законі України «Про оренду землі» (постанова ВП ВС від 6 березня 2024 року у справі № 902/1207/22).

Ще одна правова позиція Великої Палати ВС (постанова від 5 лютого 2025 року у справі № 925/457/23) стосується державної реєстрації додаткової угоди до договору оренди землі (ідеться про відносини, які існували до 1 січня 2013 року). Згідно з висновком ВП ВС, оскільки додаткова угода до договору оренди землі є правочином, який вносить зміни вже до наявного договору, з нею необхідно чинити так само, як і з договором, відповідно до того законодавства, яке існувало станом на той час. Отже, державну реєстрацію додаткової угоди до договору оренди землі необхідно здійснювати в тому ж порядку, що й державну реєстрацію самого договору.

Зосередився спікер і на способах захисту права в разі накладення частини земельної ділянки. У січні цього року ВП ВС ухвалила постанову у справі № 446/478/1, вказавши в ній, зокрема, що належним способом захисту в такій ситуації є витребовування земельної ділянки. Важливо, що має йтися про витребовування не всієї земельної ділянки, а лише тієї частини, яка накладається на іншу. Тому позивач має довести, яка саме земельна ділянка, в яких межах накладається, а сама земельна ділянка має бути ідентифікована, зокрема, шляхом визначення координат поворотних точок меж і даних про прив’язку поворотних точок меж до пунктів державної геодезичної мережі.

Віталій Уркевич також нагадав про правові позиції Верховного Суду щодо права постійного користування земельними ділянками фермерського господарства й земельними ділянками правонаступника державного підприємства.

Детальніше – у презентації Віталія Уркевича: https://court.gov.ua/storage/portal/supreme/prezentacii_2025/Prezent_akt_prav_vusn_VS_zem_sporu.pdf.

Олександр Банасько під час свого виступу акцентував на ключовій ролі висновків Європейського суду з прав людини у формуванні національного правозастосування, яке здійснюється через вжиття додаткових заходів індивідуального характеру або вжиття заходів загального характеру.

Суддя звернув увагу на актуальність питання щодо добросовісного набуття права власності, зазначивши про чималу кількість звернень з окресленої проблематики до ЄСПЛ, який у багатьох справах такої категорії констатує порушення права на мирне володіння майном з боку держави.

У контексті наведеного питання спікер коротко розповів присутнім про висновки ЄСПЛ у справах подібної категорії, зокрема в справах «Дроздик та Мікула проти України» і «ТОВ "Одеська бутербродна компанія" проти України», в яких було констатовано порушення ст. 1 Першого протоколу до Конвенції.

Суддя відзначив, що Верховний Суд послідовно застосовує в таких справах трискладовий тест ЄСПЛ для оцінки правомірності втручання у право на мирне володіння майном.

Значну увагу у виступі було приділено питанням єдності судової практики та доведено до відома присутніх перелік справ у спорах, пов’язаних із земельними правовідносинами, які передано на розгляд Великої Палати Верховного Суду, об’єднаних палат Касаційного господарського суду та Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду, тощо.

Доповідач повідомив учасників форуму про ухвалення 12 березня та передачу 17 березня на підпис Президенту України законопроєкту № 12089 «Про внесення змін до Цивільного кодексу України щодо посилення захисту прав добросовісного набувача». Згідно з пояснювальною запискою законопроєкт передбачає такі основні положення:

– визначення чіткого моменту початку перебігу позовної давності – від дня державної реєстрації права особи, яка порушила право позивача, або дати передачі набувачеві (особі, яка порушила право позивача) нерухомості, щодо якої на момент такої передачі законом не передбачалася державна реєстрація правочину або реєстрація права;

– встановлення запобіжника стосовно незастосування інституту віндикації в разі, якщо з дати проведення державної реєстрації права приватної власності набувача (фізичної або юридичної особи) на державне або комунальне нерухоме майно, незалежно від виду такого майна, минуло більше 10 років;

– гарантію витребування на випадки, якщо майно вибуло з володіння власника та належить чи належало до об’єктів критичної інфраструктури; об'єктів державної власності, що мають стратегічне значення для економіки і безпеки держави; об'єктів культурної спадщини, які не підлягають приватизації; об'єктів природно-заповідного фонду;

– вирішення питання компенсації добросовісному набувачеві при витребуванні майна на користь держави чи територіальної громади.

Окрім того, Олександр Банасько наголосив на необхідності розмежування віндикаційного та негаторного позовів у таких категоріях справ і відповів на запитання учасників форуму.

Презентація Олександра Банаська доступна за посиланням – https://court.gov.ua/storage/portal/supreme/prezentacii_2025/Prezent_akt_prav_vusn_VP_VS_zem_sporu.pdf.

Форум організувала Асоціація правників України.

Фото надали організатори.

Верховний Суд